Taloyhtiön hallituksen jäsenyys tuo mukanaan vastuun kiinteistön teknisestä kunnosta. Monelle hallituksen jäsenelle tämä tuntuu epämääräiseltä velvoitteelta: mitä pitää tarkistaa, milloin ja miten se dokumentoidaan?
Hyvä uutinen on, että kiinteistön tekninen kunto on hallittavissa selkeällä tarkistuslistalla ja oikeilla työkaluilla. Tässä artikkelissa käymme läpi sen, mitä hallituksen jäsenen kannattaa tietää ja tehdä.
Mitä tekninen kunto tarkoittaa hallituksen vastuun kannalta
Taloyhtiön hallituksella on lakisääteinen velvollisuus huolehtia kiinteistön kunnossapidosta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hallituksen on seurattava rakennuksen ja sen järjestelmien kuntoa sekä reagoitava havaittuihin ongelmiin.
Kiinteistön tekninen kunto kattaa laajan kokonaisuuden:
- Rakenteet: katto, julkisivu, perustukset ja ikkunat
- Talotekniikka: lämmitys, vesi- ja viemärijärjestelmät sekä sähkö
- Yhteiset tilat: porraskäytävät, kellari, autotalli ja piha-alueet
- Turvallisuusjärjestelmät: palovaroittimet, sammutusvälineet ja poistumistiet
Hallituksen ei tarvitse olla rakennustekniikan asiantuntija. Riittää, että tietää, mitä seurataan ja milloin on aika kutsua ammattilainen paikalle.
Säännölliset tarkistukset: mitä, milloin ja kuinka usein
Ennakoiva kunnossapito on selvästi edullisempaa kuin yllätyskorjaukset. Säännöllinen kierros kiinteistöllä auttaa havaitsemaan ongelmat ajoissa.
Vuosittaiset tarkistukset:
- Katon kunto keväällä talven jälkeen
- Sadevesi- ja salaojajärjestelmien toimivuus sulamisvesien aikaan
- Piha-alueiden ja kulkuväylien kunto ennen talvea
- Palovaroittimien ja alkusammutuskaluston tarkistus
Joka toinen tai kolmas vuosi:
- Julkisivun kunnon arviointi
- Ikkunoiden ja ovien tiivisteiden tarkistus
- Yhteisten tilojen sähkölaitteiden ja valaistuksen kunto
Tarkistuksista kannattaa tehdä rutiini. Kirjaa havainnot heti ylös, jotta ne eivät unohdu.
Yleisimmät tekniset ongelmat, jotka jäävät huomaamatta
Osa teknisistä ongelmista on helppo havaita, mutta jotkut kehittyvät hitaasti ja jäävät siksi huomaamatta pitkään. Nämä ovat tyypillisimpiä piiloon jääviä ongelmia:
- Kosteusvauriot kellareissa, kylpyhuoneissa tai vesikaton alla, jotka voivat levitä ennen kuin ne näkyvät silmälle
- Puutteet ilmanvaihdossa, jotka heikentävät sisäilman laatua ja voivat aiheuttaa rakennevaurioita
- Viemärien ja vesijohtojen ikääntyminen vanhemmissa kiinteistöissä, joissa putket lähestyvät käyttöikänsä loppua
- Sähköjärjestelmien vanheneminen, erityisesti jos kiinteistössä ei ole tehty sähköremonttia vuosikymmeniin
- Routavauriot perustuksissa, jotka näkyvät hiushalkeamina rakenteissa
Säännöllinen silmämääräinen kierros on paras tapa pitää nämä riskit hallinnassa.
Dokumentointi ja kirjaaminen osana kunnossapitoa
Havainnot, joita ei kirjata, unohtuvat. Dokumentointi on sekä hallituksen oikeusturva että työkalu pitkäjänteiseen kunnossapidon suunnitteluun.
Hyvä dokumentointi sisältää:
- Tehdyt tarkistukset ja niiden päivämäärät
- Havaitut puutteet ja viat sekä niiden vakavuusaste
- Tilatut korjaukset, käytetyt urakoitsijat ja kustannukset
- Kunnossapitotarveselvitys (PTS), joka kattaa seuraavat 5-10 vuotta
ReiluSoftassa kunnossapito- ja muutostyöt kirjataan suoraan järjestelmään HTJ-yhteensopivasti. Kaikki tieto pysyy tallessa yhdessä paikassa, eikä kukaan joudu etsimään vanhoja sähköposteja tai paperinippuja.
Milloin hallituksen oma arvio ei riitä
Hallituksen jäsenen ei tarvitse osata kaikkea. On tilanteita, joissa ammattilaisen arvio on välttämätön.
Kutsu asiantuntija paikalle, kun:
- Epäilet kosteus- tai homevauriota
- Rakenteissa on näkyviä halkeamia tai muodonmuutoksia
- Talotekniikka on iäkästä eikä sen kunnosta ole varmuutta
- Taloyhtiölle suunnitellaan isompaa peruskorjausta tai -parannusta
- Vakuutusyhtiö tai pankki edellyttää kuntoarviota
Tekninen isännöinti ja kuntoarviot tilataan aina erikseen riippumattomalta asiantuntijalta. Reilu Kevytisännöinti ei tarjoa teknistä isännöintiä palvelunaan, ja puolueettomuuden vuoksi paras toimija eri tilanteisiin kannattaa aina kilpailuttaa.
Kevytisännöinti tukena teknisen kunnon hallinnassa
Kiinteistön tekninen kunto on hallituksen vastuulla isännöintimallista riippumatta. Kevytisännöinti ei lisää tätä vastuuta, mutta se antaa siihen selkeät digitaaliset työkalut.
ReiluSoftalla hallituksen jäsen pystyy:
- Kirjaamaan kunnossapitotyöt ja muutostyöt suoraan järjestelmään
- Pitämään osake- ja asukasrekisterin sekä kaikki dokumentit ajan tasalla yhdessä paikassa
- Laatimaan isännöitsijäntodistuksen napin painalluksella, perinteisesti tämä maksaa 150-200 euroa kerralta
- Hallinnoimaan kiinteistön tietoja helposti ilman paperisotaa
Vastikeseuranta, laskutus ja kirjanpito hoidetaan Netvisorissa, joka tarjoaa reaaliaikaisen näkymän taloyhtiön kassavirtaan. Hallitus näkee, milloin rahat riittävät ja voi suunnitella korjaukset ajoissa.
Kuukausihintaan sisältyy tunti palveluisännöitsijän aikaa kuukaudessa, jota hallitus voi hyödyntää tilanteissa, joissa ammattilaisen tuki on tarpeen — esimerkiksi urakan kilpailutuksessa tai yhtiökokouksen järjestämisessä. Laajemmat palveluisännöitsijän palvelut ja muut erikseen määritellyt lisäpalvelut veloitetaan erikseen käytön mukaan.
Reilu Kevytisännöinti maksaa 199 euroa kuukaudessa (aloitusmaksu 490 euroa, sis. alv). Perinteinen isännöinti maksaa 10 huoneiston taloyhtiölle tyypillisesti noin 600 euroa kuukaudessa.
Jos taloyhtiösi hallituksella on halua kantaa osa arjen hallintotehtävistä ja haluatte selkeän digitaalisen tuen siihen, tutustu Reilu Kevytisännöintiin ja pyydä maksuton kartoitus palvelun sopivuudesta teidän taloyhtiöllenne.